家人们，今天咱聊个重磅消息，中指研究院刚发了个判断：房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底。可能有人一听“筑底”俩字就激动了，是不是意味着房价要涨了？是不是市场要回暖了？先别着急上头，咱一步步把这事掰扯明白，全是实在话，听完你心里自然有谱。
先给大家把这个热点事实说清楚，别被专业名词绕晕。中指研究院是业内比较权威的机构，他们说的这话，核心意思就是当前楼市还在调整期，不是马上就能好起来，得等到“十五五”中后期，大概就是2028年到2030年前后，市场才能慢慢稳住，不再像现在这样跌跌不休、忽冷忽热。
咱先看一组数据，更直观。2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平米，同比降了8.7%，销售额也跌了12.6%，这说明买房子的人还是少，需求没跟上。而且从2021年下半年开始，这轮楼市调整已经持续四年半了，现在新房销量比2021年的峰值几乎砍了一半，相当于过去卖两套，现在只卖一套。能说出“筑底”的判断，也是因为当前销量已经快跌到一个相对合理的水平，再往大跌的空间有限了。
那为啥中指研究院敢说“十五五”中后期能筑底？不是拍脑袋瞎说，背后有三层实实在在的原因，咱用大白话讲透。
第一层，市场自身在“挤泡沫”，库存慢慢在消化。这几年不管是新房还是二手房，库存都在一点点去化，尤其是核心城市，比如杭州、成都这些地方，成交量一直稳得住，成都2025年新房加二手房卖了32.6万套，全国第一，需求有支撑，库存自然消化得快。等库存降到合理范围，市场就不会再靠降价去库存，价格和成交就能慢慢稳住。
第二层，政策在持续发力托底，而且是精准发力。“十五五”规划已经定了调，要建房地产发展新模式，完善商品房开发、销售这些制度，还会优化保障房供给，满足工薪族的基本住房需求，也会因城施策增加改善房供给。现在各地也在动真格，比如无锡、西安允许土地出让金分期付，缓解房企资金压力；郑州还让房企参与供地计划编制，供地更贴合市场需求，这些政策慢慢见效，就能给市场托底。
第三层，房企也学聪明了，不再瞎扩张，开始“保命聚焦”。过去房企到处拿地、全国撒网，现在都扎堆往核心城市跑，北京、上海、杭州2025年土地出让金都超1400亿，房企宁愿在这些地方高价抢地，也不去弱城市冒险。这种“精聚焦”的策略能减少行业风险，避免更多房企暴雷，行业稳定了，市场筑底才有基础。
那要是真能在“十五五”中后期筑底，会带来啥影响？咱不唱多也不唱空，客观说三个变化。
第一个变化，城市分化会越来越严重，“冰火两重天”会成常态。筑底不是全国一起筑，核心城市先稳住，弱城市还得熬。像杭州、上海，2025年还有高溢价地块，杭州最高溢价率达115%，上海更是拍出20万/平的楼面价；但西安、合肥这些城市，土地出让金降幅超30%甚至50%，以后可能会有更多弱城市出现“鹤岗化”，房子除了住，几乎没投资价值。
第二个变化，行业会彻底洗牌，中小房企慢慢出局。现在能拿地的都是保利、华润这些头部国央企，或者资金雄厚的优质民企，那些高杠杆、资金链紧张的房企，要么重组要么退出。以后市场上的房子，会越来越集中在少数房企手里，房屋品质和物业服务可能会提升，但选择面也可能变窄。
第三个变化，房子会回归居住本质，“好房子”越来越吃香。过去大家买房靠涨价赚钱，以后普涨时代彻底结束，没人再靠炒房暴富。“十五五”规划也提了，要建安全舒适、绿色智慧的“好房子”，提升房屋品质和物业质量。现在120平以上的改善型户型成交占比已经很高，以后老破小、户型差的房子会更难卖，议价空间越来越大。
说到这，我得跟大家掏心窝子说点我的观点，可能有点犀利，但都是我观察市场这么多年的实在感受。
首先，“筑底”不等于“回暖暴涨”，别被这俩字骗了。筑底是市场不再大幅下跌，进入平稳期，不是说房价会回到过去那种年年涨的状态。对大多数城市来说，筑底过程就是“横盘震荡”，核心城市核心板块可能稍微稳一点，甚至有结构性小涨幅，但弱城市、远郊板块，大概率还是会慢慢阴跌，直到需求和供给匹配。那些盼着靠买房一夜暴富的，趁早打消念头，楼市的红利期早就过了。
其次，这轮筑底是“被动筑底”，不是市场主动回暖。现在销量接近合理中枢，不是因为需求突然爆发，而是过去的泡沫挤得差不多了，再跌就跌破合理价值了；政策托底也是为了防范系统性风险，不是要把楼市再炒起来。就像一个人生病了，现在是靠药维持生命体征，不是自己身体机能恢复了，想要彻底康复，还得靠经济好转、人口流入、收入提升这些根本因素，这些都需要时间。
还有，筑底过程中，普通人的住房焦虑可能会更突出。核心城市的优质房子会越来越贵，普通人想买更难；弱城市的房子虽然便宜，但没人要，想卖都卖不掉。尤其是那些在弱城市有房、想往核心城市迁移的人，可能会面临“卖不掉旧房、买不起新房”的尴尬。而且保障房供给优化需要时间，工薪族想住上合适的房子，还得等政策落地见效。
最后我想说，楼市筑底不是终点，而是一个全新的起点。以后的房地产市场，不再是闭着眼睛买房都能赚钱的市场，而是拼地段、拼品质、拼物业的市场；也不再是靠土地财政拉动经济的时代，而是走向高质量发展的时代。
对咱们普通人来说，不用再天天盯着房价涨跌焦虑，更该关注自己的实际需求和收入能力。市场再怎么变，房子最终是用来住的，不是用来炒的。后续我也会持续跟进各地的市场动态和政策变化，帮大家看清楼市真相。你们觉得自己所在的城市，能跟上全国筑底的节奏吗？评论区聊聊你的感受，咱下期接着唠。
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